您现在的位置是:主页 > 瑶海区 > 价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

http://waldorfedu.com/yhq/292.html

价格洼地还是价值洼地?合肥瑶海区房价分析及买房建议

时间:2019-07-12 02:30  来源:未知  阅读次数: 复制分享 我要评论

  由内容质量、互动评论、分享传布等多维度分值决定,勋章级别越高(),代表其在平台内的分析表示越好。

  原题目:价钱凹地仍是价值凹地?合肥瑶海区房价阐发及买房建议

  瑶海新站区是我阐发合肥的最初一个区域,这也是我完成“2017年前三季度合肥房价阐发”系列的最初一块拼图。之前一期我没有阐发瑶海区,次要是由于链家在瑶海区的成交很少,数据构成不了十分系统的概念支持。

  合肥素有“东贫西贵,南富北贱”之说,这个东指的就是瑶海区了。从过去阐发的几个大区平均房价来看,瑶海区均价最低,只要13879元/平米,比全市平均值的16500元/平米低了近16%,只要最高房价区域——政务区(20841元/平米)的2/3。

  合肥链家在过去3个季度中,共成交2284套二手房,此中瑶海新站区成交125套,仅占全市总量的5.5%。我们之前阐发过泛经开区的一个小区,禹州华侨城,前9个月共成交118套,整个瑶海区才跟这一个小区半斤八两。平均议价空间为3.49%,成交周期49.7天,房龄2006.7年。

  下面我将分板块对瑶海新站区的二手房成交环境做一个阐发和点评。按照瑶海新站区各板块的成交特点以及学区范畴,我将它划分为2个板块,别离为:

  1、长江路南板块。具体范畴为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。

  2、长江路北板块。具体范畴为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。

  关于政务区、滨湖区、经开区、蜀山高新区、庐阳北城和包河区的阐发,请参考我公号“小易论楼市”文章:《2017年前三季度合肥政务区房价阐发》,《2017年前三季度合肥滨湖房价阐发及购房建议》,《2017年前三季度合肥泛经开区房价阐发及购房建议》,《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价阐发及购房建议》,《2017年前三季度合肥庐阳区房价阐发及购房建议》,《2017年前三季度合肥包河区房价阐发及购房建议》。

  长江路南板块

  长江路南板块是一个很是成心思的板块。链家在这片区域的成交,几乎都集中在二环以内,二环以外鲜有涉及。该板块共成交57套二手房,均价在15820元/平米,这个价钱要跨越瑶海区均价近2000元/平米。可是我们看到板块的平均房龄(2005.8年)是要低于平均房龄(2006.7年)的。

  我在之前的文章平分析过,虽然38中不是保守意义上的真学区,在我评价的学区里面,只能算上二档学校的佼佼者,比46中好一些,但在瑶海区倒是最好的初中。从对38中学区房的阐发里面,我们能够看出它具有必然的溢价(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优良学区划分及阐发》)。

  以38中学区为界,我对长江路南板块做了进一步的细分,38中学区板块成交了38套二手房,非38中区域成交19套,比例为2:1。38中学区房的成交均价为17234元/平米,比非38中学房的成交均价(12917元/平米)超出跨越1/3。

  其实我们能够看出,除了学区这个要素以外,38中学区房的房龄(2007.8年)也比非学区房(2001.8年)年轻6年。我们能够看到,38中学区2010年当前的次新房出格多,并且都位于中环路以内,勤学区,好地段,次新房,根基上集万千宠幸于一身, 38中学区板块无疑是瑶海区的精髓地点。

  御景湾成交了9套,板块内最多,该当是38中学区房中最受关心的小区。御景湾成交均价在18082元/平米,对于一个房龄已接近10年的小区,还能取得如许的成就,实属不易。御景湾成交次要以93平米摆布的2房和110-120平米摆布的3房为主,3房占到60%,小区偏改善。

  鼎元府邸成交了6套,仅次于御景湾,平均房龄为2013年,因而我们能够看到它的成交均价在接近1.9w,比御景湾贵了近900元/平米。除了房龄之外,还有一个缘由是学区为和平路小学,并且是紧挨着小学。

  宝业城市绿苑分工具两个区,西区是38中学区,而东区不是。我们看到东区一套成交价钱为17052元/平米,西区一套成交价钱为18690元/平米,西区比东区高了接近10%,由此能够猜测38中学区溢价空间在10%摆布。

  在城市绿苑西区南边正在建的保利熙悦府,该地块由保利在2015岁尾摘得,楼面价只要7000多元/平米,绝好的位置,绝好的学区,品牌物业。但听说被限价了,只能存案到1.6w摆布,保利不甘愿宁可,筹算等限价铺开,留到现房卖。

  若是限价铺开,参照周边二手房的价钱,估计发卖均价大要会在2.1-2.2w摆布,在瑶海区算得上顶级价钱了。即便限价不铺开对外发卖,关系户必定大行其道,也轮不到一般人去买,我感觉屌丝仍是不要觊觎了。

  坝上街全球金融核心,从拿地规划到目前已接近10年的时间了,其300米高的地标建筑双子大厦还在烂尾。我们看到这个地块的容积率为8.2,很是高,室第楼也是数栋超高层,层数在43-63层之间,栖身舒服性很差。

  坝上街全球金融核心的室第楼,在2013年和2015年分两次存案,均价为11600元/平米摆布,而目前我们看到它的二手房现实成交均价在1.7w摆布。仅升值不到50%,在合肥这两年绝大部门新楼盘房价涨幅都翻倍的环境下,这个成就真是难以令人对劲。

  淮矿和平盛世成交也不错,成交均价是所有小区里面最高的。华润紫云府虽然在38中范畴之外,但也是38中的学区房,有品牌劣势。38中学区房,全体来看,溢价空间不大,价钱相对坚挺。

  长江路北板块

  长江路北板块其实包含了一部门瑶海区和新站区。新站区原名叫做“新火车站工程扶植区”,后改名为“新站高新手艺财产开辟区”,从定名上能够看出,新站区次要依托于火车站,但这个火车站曾经成为以货运为主的老火车站了。

  因为老火车站的具有,新站区成为合肥最大的物流财产基地,后来又被合肥市确定为衔接财产转移示范园区,要晓得衔接的财产根基都是一些情况相对不敌对的掉队产能,这间接决定了新站区的将来定位。

  长江路北板块成交均价为12380元/平米,是全市市区范畴内均价最低的板块,没有之一。我们看到它的平均房龄在2007.5年,比长江路南板块还要年轻一些,议价空间也相对低一些,可是这一切也改不不了弱势板块的现实。

  从地图上来看,目前已建成的和在建的地铁线号线都颠末该板块,换乘交口也有4个,能够讲是全市地铁密度最大、换乘节点最多的板块。但我们看到绝大部门小区的价钱都在1.1w-1.2w摆布,底子没有表现出地铁的劣势。

  板块内成交量最大的是位于合肥火车站附近的信地城市广场,是2012年的次新房。我看了一下,主是loft公寓成交,分上下两层,单价具有必然的水分,现实均价该当低于1.5w。

  板块内成交均价最高的小区是家全国,成交均价为17150元/平米,将其他小区远远抛开。家全国周边情况还算不错,附近有两个公园,瑶海公园和生态公园。我看了一下,成交的两套是90平米摆布的小三房,十分刚改,并且是次新房。但我想说的是,矮子里面挑将军,那是由于别人没得选择才显得你崇高,大情况决定这里并不适合投资。

  我们能够看到长江东路的龙岗,在地铁1号线附近的琥珀名城和恒大城,属于房龄也算很新的次新房,成交价钱在1.2w-1.25w之间。之所以讲它们,是为了引出客岁争当新站地王的“烈山八将”。

  位于公共路和烈山路附近的一众开辟商,客岁高价拿了地,楼面价都近1w。我们能够看到在位置较好的市区,二手房价钱也在1.2w摆布,即便是有地铁和品牌加成的小区恒大城,次新房也不外1.2w出头。

  而“烈山八将”几乎什么都没有,没有配套,离比来的地铁还有2.5-3公里之远,这间接形成本年以来的发卖坚苦。愈加艰难的是,它们还要面对着彼此合作,碧桂园要高兴本人跑得快,不然若是放到此刻,我估量它卖得也没年中那么成功。

  瑶海新站区全体房价阐发及购房建议

  1、瑶海新站区全体投资性价比偏低,只适合在附近工作的刚需采办。我在之前的文章《此次大周期合肥房价事实涨了几多?》(公号“小易论楼市”)平分析过,新站区是这个周期合肥市所有区域中涨幅最低的区域,平均只要70%,远低于滨湖110%-120%的涨幅。

  2、尽量不要投资瑶海新站区出格改善的住房。工业区的定位,大情况的劣势,必定瑶海新站区不适合进行改善。面积太大,总价过高的改善性住房,在投资收益上,是比力差的。特别是一些小区的洋房,不要感觉单价廉价,要看总价几多,跨越200w根基上就没啥投资价值了(公号“小易论楼市”《你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

  3、改善优先选择38中学区的次新房。虽然38中学区的次新房不是最好的投资标的,但对于瑶海区来讲,是相对平安保值的资产。其次能够看看地铁2号线沿线的一些新房或者次新房(公号“小易论楼市”《合肥将来哪些区域的房产更值得投资?》)。

  4、尽快置换瑶海新站区的老破住房,特别是多层(公号“小易论楼市”《合肥分歧类型的房产投资价值阐发》)。瑶海新站区是合肥市房产食物链的最底端,限购之后需求就限制在合肥市区这个无限范畴内,没有了外来生齿的接盘,最低端的房产必定是要起首被抛售的(公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子?该当用资产优化设置装备摆设思维来考虑!》)。

  5、不是附近置业的刚需,不到万不得已,不要去碰“烈山八将”。没有市区的命,却生了市区的病,离市区太远快跟三县差不多,但却还要被限购,这就是烈山路的现实。1.3w的价钱,我为什么不选择高新区蜀西呢?只要所有的高价盘被覆灭差不多了,“烈山八将”才有涅槃的可能,在此之前,投资请远离。

  6、买房不要离火车站太近。火车站的人流量很大,对贸易来讲可能生意好做些,但对于室第来说,嘈杂紊乱的情况,绝对是室第杀手。这对高铁南站和高铁西站周边,同时也是一种警示。